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Mardi 23 Juillet 2013

Marché immobilier et financement des collectivités territoriales : le ruban de Möbius

A première vue, la dynamique du marché de l’immobilier n’a qu’un lien restreint avec les collectivités territoriales. Certes, les communes, les intercommunalités ou les régions peuvent avoir un intérêt à scruter les évolutions du marché à la fois pour la gestion de leur domaine privé et pour mener des politiques de logement social. Le financement des collectivités, tant sur le plan des dépenses d’investissement que des dépenses de fonctionnement, a pourtant un lien très fort avec les évolutions des prix et des taux d’intérêts dans les marchés neufs et anciens.

Deux éléments se dégagent : le financement des investissements par l’emprunt, et le financement, plus général, des services publics locaux par les droits de mutation à titre onéreux.

Le directeur de la branche dédiée aux collectivités territoriales de la Banque postale évoquait en mai dernier l’importance des montants disponibles pour les collectivités, et les corrélait avec la baisse des taux d’intérêt proposés aux particuliers pour le marché immobilier. Schématiquement, les ressources dégagées pour satisfaire les besoins en financement des collectivités territoriales étaient celles qui l’étaient quelques mois avant pour les ménages. Ce déplacement des capitaux a sa source dans la première règle du marché : les acteurs financiers investissent là où la plus grande rentabilité se trouve. Cette tendance n’est pas nouvelle, elle date du milieu des années 1990 comme le montre les travaux académiques, et provient de la financiarisation, voire la titrisation de ce marché récents (I. Nappi-Choulet, « La financiarisation du marché immobilier français : de la crise des années 1990 à la crise des subprimes de 2008 », Revue d’économie financière, juin 2013, Vol. 110, p186-205, 17p).

Or, la baisse continue des taux d’intérêt depuis janvier 2012 (de près de 4 % début 2012 à 2,89% en juin 2013 selon l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels) contribue à un choix fort des acteurs bancaires dédiés aux collectivités au profit des acteurs publics locaux. Pour autant, toujours selon les chiffres de l’Observatoire, au cours du second trimestre de l’année 2013, le taux d’intérêt a bondi de 7% par rapport aux taux des trois mois précédents. Bien que légère, cette hausse pourrait conduire les banques de second niveau à faire évoluer leur offre de prêt, qui ajouterai aux difficultés des collectivités de trouver des prêts, si la tendance s’alourdit.

Deuxième effet, plus direct, de la faiblesse relative du marché immobilier français : la baisse nette des droits de mutations à titre onéreux pendant quelques années pèse sur les finances des collectivités, et en première place celles des départements (qui récupèrent 84 % de ces droits). La hausse annoncée du taux de ces droits pourrait compenser cette diminution de l’assiette … à court terme. En effet, un montant d’impôt trop élevé pourrait peser sur la liquidité du marché et avoir pour effet de déprimer la demande alors que la demande n’est pas au plus haut, selon la théorie modélisée par Arthur Laffer dès la fin des années 1970. Au-delà de l’effet direct pour les départements, qui perdraient des ressources alors que les besoins sont urgents, une telle hausse du taux conduirait à une évolution des modalités de financement.

Avec du recul, il apparaît que la hausse des taux de droit de mutation, en conduisant à ralentir le marché immobilier, favorise une baisse des taux d’intérêts offerts aux particuliers … et ainsi un renforcement du glissement des offres de prêt vers les collectivités. Pour les départements, l’effet est important car ils perdent une ressource sans pouvoir utiliser l’effet bénéfique du revers de la médaille, dans la mesure où le recours au marché bancaire n’est pas possible pour les dépenses de fonctionnement.

A cet égard, l’évolution du marché de l’immobilier favorise les collectivités ayant de forts besoins d’investissement : communes, intercommunalités et régions. Les départements, de nouveau, sont les grands perdants du grand jeu des finances locales.

Néanmoins, il ne faut pas perdre de vue que la hausse du montant susceptible d’être prêté ne signifie pas une hausse proportionnelle et automatique des prêts. Depuis 2008 et la révélation progressive de la fragilité du marché des prêts aux collectivités, l’accès au prêt est plus difficile. Les derniers éléments en date de l’affaire Dexia, avec la découverte de son exposition à hauteur de cent millions d’euros à cause de la faillite de la ville de Detroit, font peser des risques sur la solvabilité de certaines collectivités toujours débitrices de la banque franco-belge et témoignent de circonstances qui rendront douteux les prêts accordés aux collectivités.

Avec le plan Duflot, et l’ambition partagée entre l’État et les collectivités territoriales de construire 150.000 logements par an, le marché immobilier pourrait être relancé et conduire à un nouvel équilibre de l’offre de liquidité redirigée vers les particuliers.

Aller plus loin :

Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels

Droits de mutation, fiscalité sur les résidences secondaires : les effets des dernières mesures sur les prix de l'immobilier - entretien avec Nicolas Costes, Atlantico, 22 juillet 2013

 

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