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Jeudi 03 Avril 2014

Logements sociaux : les préfets sommés d'être sévères !

Le Gouvernement a changé de visage, son objectif de construction de 50 000 logements sociaux par an demeure. Les communes ne respectant pas l’effort de solidarité nationale verront leurs prélèvements être fortement réévalués, selon les dispositions de la loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.

L’effort à fournir demeure immense, voire même s’accroit lorsque sont constatés les échecs et carences du plan de construction de logements sociaux. Le « choc de l’offre » n’a pas eu lieu, et les communes devront construire 66 000 logements sociaux supplémentaires en 2014 pour tenir le rythme fixé initialement, pour atteindre, dans les communes faisant partie d’une intercommunalité de plus de 50 000 habitants et comptant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, un taux de logements sociaux dans le parc immobilier de 25 % à l’horizon 2025. Le plan triennal impose un rattrapage différencié : 25 % du retard doit être comblé en 2016, 33 % entre 2017 et 2020, 50 % entre 2021 et 2023 et 100 % entre 2023 et 2025. Le « bond en avant » imposé entre 2023 et 2025 est conséquent, ce qui fait peser d’importantes réserves sur la cohérence et le réalisme de ces plans.

Pour engager les communes dans cette marche forcée, le Gouvernement rappelle les deux mesures en place.

Les créations de logements sociaux devant s’opérer dans un contexte de diversité selon l’encadrement des typologies de financement (PLUS, PLAI et PLS), les communes trouvent ici un cadre ouvrant la porte à des ressources financières, mais sous des contraintes fortes ! Ainsi, le prêt locatif social n’est réservé qu’au financement de la moitié des projets, malgré un contenu tant financier que social, avantageux. Le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) permettent de bénéficier de prêts assortis de subventions très avantageuses sur le plan financier, mais qui imposent en contrepartie de limiter drastiquement l’accès aux logements créés aux personnes aux revenus les plus faibles.

Outre les aides financières, il semble que le Gouvernement souhaite surtout manier le bâton, pour favoriser ensuite une sorte de péréquation forcée vers les intercommunalités compétentes, ou, à défaut, vers l’établissement public foncier local, vers l’établissement public foncier d’Etat dès lors qu’ils seraient compétents sur le périmètre communal ou vers le fonds d’aménagement urbain de la région.

En effet, dans le cas où une commune se trouve en situation de carence, les préfets sont sommés de faire preuve d’une grande fermeté et de lancer, à chaque occurrence y compris à compter des bilans pour les années 2011-2013, la procédure de prélèvement majoré. Les préfets bénéficient d’une marge d’appréciation avant de lancer cette procédure, en particulier car ils doivent vérifier si des projets sont en cours de réalisation ( y compris au stade le moins avancé, comme un plan de préemption).

Les préfets pourront également transférer le droit de préemption aux établissements publics de coopération intercommunale délégataires des aides à la pierre et aux établissements publics fonciers locaux. à un établissement public foncier d'Etat, à une société d'économie mixte ou à un organisme d'habitations à loyer modéré. Les communes en situation de carence pourraient se voir imposer la construction de logements sociaux de type locatif à usage social ou locatif aidé d’intégration. Toutes ces opérations pourront même être menées par les préfets eux-mêmes, autorisés par la loi à signer des conventions au nom de l’État avec les bailleurs sociaux à la place des communes.

Si la circulaire ne fait que rappeler les principales dispositions de la loi, placées en annexe, elle ajoute l’intention du Gouvernement. Et le remplacement de Cécile Duflot par Ségolène Royal ne devrait pas modifier cet état d’esprit.

Aller plus loin :

Instruction du Gouvernement du 27 mars 2014

Lire également :

Financer les logements sociaux : à moindre prix, mais avec plus de contraintes

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