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Mardi 08 Decembre 2015

Donner à bail emphytéotique un bâtiment n’entraîne pas transfert du bail précédent à l'emphytéote

Collectivités territoriales, attention lors du transfert de vos contrats ! La mésaventure de la commune de Montbazon à propos de sa caserne de gendarmerie est très parlante. En ne recueillant pas l’accord de l’État, utilisateur du bien immobilier, lors du transfert de certains droits attachés à la propriété du bien, la commune a privé son co-contractant de toucher les loyers à sa place.

Le Conseil d’État a tranché hier, le lundi 7 décembre 2015, une affaire portant sur le refus de l’État de régler les loyers au titulaire d’un bail emphytéotique sur le bien immobilier. Entre l’État et le titulaire du bail emphytéotique, le « lien » était la commune propriétaire des lieux… à travers un contrat complexe.

Propriétaire des lieux, la commune avait conclu un bail d’occupation des bâtiments de la brigade territoriale de gendarmerie et de seize logements destinés aux gendarmes avec l’État. Pendant ce bail, la commune a confié le bien à une société privée « en vue de l'accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale, d'une mission de service public ou en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence », selon les dispositions du Code rural utilisé alors comme fondement juridique. Le contrat de bail emphytéotique portait également une clause prévoyant un avenant pour substituer aux droits de commune sur l’État-locataire ceux de la société emphytéote.

L’État, par le double intermédiaire des services du domaine et de la gendarmerie, a refusé le transfert de droit, par voie d’avenant ; ce refus n’a pas été contesté au contentieux par l’emphytéote ou le bailleur. En revanche, la société emphytéote a  porté au plein contentieux le refus de l’État de régler les loyers.

Remonté jusqu’en cassation, l’affaire fait l’objet d’une analyse poussée par le Conseil d’État, jusqu’à la trancher au fond.

Le premier point de droit sensible est l’application dans le temps des différents objets possibles d’un bail emphytéotique conclu par une collectivité territoriale. Le bail initial conclu en l’espèce avait pour fondement l’article L. 1311-2 du Code général des collectivités territoriales qui cite l’article L. 451-1 du Code rural. Ce dernier article est interprété par le juge comme autorisant la conclusion d’un bail emphytéotique à la condition que l’emphytéote prenne à sa charge des « investissements qui reviendront à la collectivité en fin de bail » mais qui ne permet pas « la conclusion […] de contrats par lesquels une collectivité territoriale confie à un tiers une mission de gestion courante d'un bien lui appartenant », depuis l’arrêt Société nationale immobilière du 19 novembre 2013. 

L’article L. 1311-2 du code a été modifié en 2011, permettant désormais de conclure un bail emphytéotique en vue de la restauration, de la réparation, de l'entretien-maintenance ou de la mise en valeur d'un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale. En conséquence, la prise à bail subséquente est possible, l’emphytéote pouvant louer le bien à une tierce personne, pour le mettre en valeur.

Le Conseil d’État précise toutefois, à propos de cet article L. 1311-2, qu’il n’est pas rétroactif. La société emphytéote ne pouvait donc pas l’invoquer avec succès… mais avait tout de même le droit de le faire ! Pour ne pas avoir répondu sur ce point, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit, fondant la cassation. Le Conseil d’État évoque et tranche au fond.

Au fond, le juge énonce un principe inédit : « un contrat par lequel le propriétaire d'une dépendance du domaine public confie la gestion de cette dépendance à un tiers n'est pas opposable à la personne publique à qui ce bien a été loué pour y exercer une mission de service public sans que cette dernière y ait consenti ». Si le preneur d’un bail emphytéotique bénéficie d’un double droit (droit personnel en matière de location, droit réel sur le fonds), il ne bénéficie pas de l’ensemble des prérogatives du propriétaire sur les biens immobiliers qu’il n’a pas fait construire.

Dès lors, et même en l’absence d’une clause imposant l’accord du preneur final, son assentiment est nécessaire. En l’espèce, l’État n’a pas à régler les loyers à l’emphytéote… mais seulement à la commune. Attention toutefois, la formulation retenue dans le considérant de principe de cet arrêt pourrait conduire à une exception : les personnes publiques n'exerçant pas de mission de service public dans les lieux donnés à bail pourraient être exclues de cette protection. Les cas semblent toutefois rares...

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